Ранее, в Жилищном кодексе РСФСР, утратившим силу с введением Жилищного кодекса РФ в 2005 году, содержались соответствующие нормы права. Так, в частности, как было указано в статье 22 кодекса, для эксплуатации государственного и общественного жилищного фонда создаются жилищно-эксплуатационные организации, деятельность которых осуществляется на основе хозяйственного расчета… Жилищно-эксплуатационные организации (ЖЭО) обеспечивают сохранность жилищного фонда и надлежащее его использование, высокий уровень обслуживания граждан, а также контролируют соблюдение гражданами правил пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории.
В настоящее время, управление, содержание и ремонт МКД осуществляется управляющими (коммерческими) организациями (УО), либо товариществами собственников жилья, которые не названы законом как жилищно-эксплуатационные организации.
Вместе с тем, как ранее существовавшие ЖЭУ, так и ныне функционирующие ТСЖ, УО, осуществляют управление, эксплуатацию жилого фонда, поэтому под жилищно-эксплуатационной организацией по смыслу статьи 185 ГК РФ можно понимать, в том числе и управляющую организацию, в предмет деятельности которой, входит, в том числе и эксплуатация жилищного фонда.
Пример из судебной практики
Истец, заявивший требования о признании решения общего собрания собственников недействительным, полагал, что подлежат исключению голоса тех лиц, от имени которых голосовали по доверенности, удостоверенной в ООО «ЖКУ №2» директором данного общества. Истец полагал, что данные доверенности являются недействительными, поскольку ООО «ЖКУ №2» не является управляющей организацией по месту жительства доверителя, как того требует ст. 185 ГК РФ. Доверенности, удостоверенные директором ООО «ЖКУ №2», составляют 13,02% от общего числа голосов или 875, 38 кв.м, которые, по мнению истца и его представителя, подлежат исключению из общего числа проголосовавших.
Судом отвергнуты приведенные доводы истца по следующим основаниям.
Сославшись на нормы права, предусмотренные в п. 1 и 2 статьи 48 ЖК РФ, п. 4 и 5 статьи 185 ГК РФ, суд отметил, что оспариваемые истцом доверенности, удостоверены генеральным директором ООО «ЖКУ №2» с приложением печати данной организации.
Согласно устава ООО «ЖКУ №2», предметом деятельности Общества является:
- управление многоквартирными домами и нежилыми зданиями и сооружениями;
- эксплуатация объектов недвижимости всех форм собственности;
- обеспечение предоставления коммунальных услуг и поставки энергоресурсов.
Общество осуществляет в установленном законодательством РФ порядке следующие основные виды деятельности:
- техническое содержание зданий, их инженерного оборудования;
- санитарное содержание зданий и придомовой территории;
- обеспечение предоставления коммунальных услуг по отоплению, холодному и горячему водоснабжению, водоотведению канализации, электроснабжению, газоснабжению, а также иных услуг;
- текущий ремонт, капитальный ремонт, другие виды деятельности.
Одним из установленных гражданским законодательством критериев, по которому доверенность может быть признана недействительной, является несоблюдение ее формы.
В данном случае доверенности совершены руководителем жилищно-эксплуатационной организацией в надлежащей письменной форме с приложением печати организации, а также с указанием в ней сведений, предусмотренных ст. 48 ЖК РФ, в том числе - полномочий касающихся проведения общего собрания и переданных доверенному лицу.
Так же суд обратил внимание на то, что ни один из собственников жилых помещений, выдававших доверенности, не обратился в суд лично, и не оспорил выданную им доверенность.
Таким образом, суд не нашел оснований для признания недействительными как доверенностей, так и соответствующих решений. (из решения Дубненского городского суда Московской области от 21 июня 2013 г. по делу № 2-403/2013)