Прежде всего, нужно отметить, что тариф должен соответствовать принципам соразмерности и разумности, добросовестности. Общее собрание может (имеет право) не утвердить предложенный тариф и УК не имеет право его применять, в связи с этим у управляющей организации возникает ситуация, когда она не может осуществлять управление. В этом случае УК в предусмотренном порядке должна обратиться в лицензирующий орган по вопросу внесения изменений в реестр лицензий (ст. 198 ЖК РФ). Собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса.

1. В соответствии с п. 16 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27 июня 2017 г. N 22 "О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности" при разрешении споров, связанных с внесением платы за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, услуги и работы по управлению таким домом, следует учитывать, что утвержденный общим собранием собственников размер такой платы не может устанавливаться произвольно, должен обеспечивать содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства и отвечать требованиям разумности (часть 1 статьи 156 ЖК РФ).

2.В случае, если при утверждении общим собранием собственников многоквартирного дома тарифа на содержание и ремонт общего имущества была предусмотрена его ежегодная индексация, утвержден ее размер и это отражено в договоре, компания, осуществляющая работы по содержанию и ремонту общего имущества, вправе повысить тариф на размер индексации без решения общего собрания собственников многоквартирного дома.

Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в МКД определяется на срок не менее чем один год на общем собрании собственников помещений в таком доме, а в случае отсутствия такого решения применяются тарифы, установленные органом местного самоуправления.

Управляющая компания не может в одностороннем порядке изменить указанный тариф или руководствоваться тарифами, разработанными органами местного самоуправления, если собственники помещений в многоквартирном доме на общем собрании ранее приняли иной тариф.

-Обзор практики Верховного Суда РФ в сфере ЖКХ за октябрь 2022 года (подготовлено экспертами компании "Гарант", декабрь 2022 г.) // Договор управления МКД с правом одностороннего индексирования тарифа должен содержать конкретный механизм индексации.

Также следует учитывать, что Жилищным кодексом предусмотрен минимальный, а не максимальный период действия установленного собственниками помещений в МКД размера платы за содержание жилого помещения. Как следствие, по истечении года решение об установлении размера платы по умолчанию не прекращается, в том числе в случае отказа собственников помещений в МКД от предложения УК об увеличении размера платы (Постановление АС ЗСО от 28.11.2017 N Ф04-4883/2017 по делу N А03-369/2017, в передаче которого в Судебную коллегию по экономическим спорам ВС РФ отказано Определением ВС РФ от 14.02.2018 N 304-КГ17-22877). А вот второй раз (до истечения года с момента проведения общего собрания собственников помещений в МКД, на котором был утвержден размер платы) увеличить размер платы нельзя (постановления АС СЗО от 14.11.2016 N Ф07-7776/2016 по делу N А44-1934/2016, АС УО от 05.07.2016 N Ф09-7023/16 по делу N А76-24260/2015).

3. Порядок отказа регламентирован следующими нормативными актами: ч. 6, ч. 8., ч. 8.1., ч, 8.2., ч. 10 ст. 162 ЖК РФ; ст. 450, ст. 450.1., ст. 452 ГК РФ;

Примерная форма заявления о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия (подготовлено экспертами компании "Гарант").

Ответ подготовлен на основании следующих материалов:

-Вопрос: Может ли управляющая компания повысить тарифы на содержание многоквартирного жилого дома в конце года? (ответ Горячей линии ГАРАНТ, ноябрь 2022 г.);

- Вопрос: Каким образом утверждается размер платы за содержание помещения в многоквартирном доме? Возможно ли изменение данного размера со стороны управляющей компании? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, октябрь 2017 г.);

-Г.К. Габелли, журнал "Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение", N 8, август 2018 г.);

-Вопрос: Собственник судится с управляющей организацией. Согласно договору управления управляющая компания обязана ежегодно на общих собраниях утверждать планы работ по содержанию и ремонту жилья и, соответственно, ставить вопрос об утверждении тарифа на содержание и ремонт. Управляющая компания этого не делала, пользовалась тарифами, утвержденными Администрацией. Собственник из-за этого требует произвести перерасчет платы по содержанию и исключить эту строку из платежного документа. Имеет ли право управляющая компания пользоваться тарифами, установленными органами местного самоуправления? (ответ Горячей линии ГАРАНТ, январь 2022 г.).

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:

Установка кондиционера на фасаде многоквартирного дома без решения общего собрания собственников незаконна.

Обоснование вывода:

В соответствии с п. 1 ст. 290 ГК РФ и п. 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, подп. "в" п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции), механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

По смыслу названных норм наружная сторона стен (фасад), являясь составным элементом несущих стен и принадлежностью общего имущества многоквартирного дома, находится в общей долевой собственности собственников жилых и нежилых помещений в этом доме.

Как следует из положений ч. 2 ст. 36 ЖК РФ, п. 1 ст. 247 ГК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Владение и пользование общим имуществом осуществляются по соглашению всех собственников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (ч. 4 ст. 36 ЖК РФ, подп. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

Состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого осуществляется управление многоквартирным домом, а также перечень услуг и работ по его содержанию и ремонту указываются в договоре управления домом, который заключается при выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме на условиях, указанных в решении данного общего собрания (чч. 1, 3 ст. 162 ЖК РФ).

При установке кондиционеров на фасаде дома собственник жилого помещения обязан соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, а также требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные требования законодательства (ч. 4 ст. 30 ЖК РФ).

Устройство кондиционера влечет использование общего имущества фасада дома и требует согласования с собственниками помещений.

Таким образом, монтаж внешнего блока кондиционера на стене многоквартирного дома является использованием общего имущества многоквартирного дома. Возможность пользования общим имуществом многоквартирного дома предполагает необходимость получения согласия от общего собрания собственников помещения многоквартирного дома (п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, п. 1 ст. 247 ГК РФ).

Данный вывод нашел свое подтверждение в следующей судебной практике: пункт 3 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 3 (2023) (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 15 ноября 2023 г. (определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 28 марта 2023 г. N 5-КГ22-150-К2); определение СК по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 31 августа 2022 г. по делу N 8Г-18004/2022[88-19345/2022]; определение СК по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 27 июля 2022 г. по делу N 8Г-15837/2022[88-17837/2022]; апелляционное определение СК по гражданским делам Пензенского областного суда от 18 марта 2014 г. по делу N 33-624.

Действия собственника помещения в многоквартирном доме, выражающиеся в несоблюдении установленного порядка пользования общим имуществом и в размещении на общем имуществе многоквартирного дома личного оборудования без соответствующего на то решения общего собрания собственников помещений в доме, противоречат приведенным требованиям закона и подлежат признанию нарушающими права общей долевой собственности, принадлежащие всем собственникам помещений в многоквартирном доме (смотрите определение СК по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 17 августа 2023 г. по делу N 8Г-14849/2023[88-16583/2023]; решение Советского районного суда г. Казани Республики Татарстан от 03 октября 2023 г. по делу N 2-8354/2023).

Рекомендуем также ознакомится с материалами:

- Примерная форма предписания о демонтаже наружного блока кондиционера с фасада многоквартирного дома (подготовлено экспертами компании ГАРАНТ);

- Примерная форма искового заявления о демонтаже наружного блока кондиционера, установленного на фасаде многоквартирного дома (подготовлено экспертами компании ГАРАНТ).

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:

Исполнитель коммунальной услуги (управляющая компания) не обязан производить перерасчет размера платы за период с момента истечения межповерочного интервала и до проведения новой поверки ИПУ.

Обоснование вывода:

Согласно положениям ст. 548 ГК РФ к отношениям, связанным со снабжением через присоединенную сеть газом, нефтью и нефтепродуктами, водой и другими товарами, правила о договоре энергоснабжения (ст. 539-547 ГК РФ) применяются, если иное не установлено законом, иными правовыми актами или не вытекает из существа обязательства.

В соответствии с п. 1 ст. 539 ГК РФ по договору энергоснабжения энергоснабжающая организация обязуется подавать абоненту (потребителю) через присоединенную сеть энергию, а абонент обязуется оплачивать принятую энергию, а также соблюдать предусмотренный договором режим ее потребления, обеспечивать безопасность эксплуатации находящихся в его ведении энергетических сетей и исправность используемых им приборов и оборудования, связанных с потреблением энергии.

В соответствии с подп. "г" п. 34 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 (далее - Правила N 354), абонент обязан использовать коллективные (общедомовые), индивидуальные, общие (квартирные), комнатные приборы учета, распределители утвержденного типа, соответствующие требованиям законодательства Российской Федерации об обеспечении единства измерений, требованиям раздела VII данных Правил и прошедшие поверку.

Достоверность данных учета потребленных коммунальных услуг обеспечивается путем соблюдения нормативно установленных требований к техническим характеристикам приборов учета (об обеспечении единства измерений, нормативно-технических документов и государственных стандартов), в том числе периодичности поверки (ст. 9 Федерального закона от 26.06.2008 N 102-ФЗ "Об обеспечении единства измерений" (далее - Закон N 102-ФЗ).

Из пп. 2, 17 ст. 2, п. 1 ст. 5 и ст. 9, п. 1 ст. 13 Закона N 102-ФЗ следует, что использование средств измерения, срок поверки которых истек, не допускается; истечение срока поверки свидетельствует о недостоверности показаний средства измерения о количестве поставленного ресурса и фактически означает отсутствие прибора учета.

Положениями п. 80 Правил N 354 определено, что учет объема (количества) коммунальных услуг, предоставляемых потребителю в жилом или нежилом помещении, осуществляется с использованием индивидуальных, общих, (квартирных), комнатных приборов учета. К использованию допускаются приборы учета утвержденного типа и прошедшие поверку в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации об обеспечении единства измерений. Информация о соответствии прибора учета утвержденному типу, сведения о дате первичной поверки прибора учета и об установленном для прибора учета межповерочном интервале, а также требования к условиям эксплуатации прибора учета должны быть указаны в сопроводительных документах к прибору учета.

Оснащение жилого помещения или нежилого помещения приборами учета, ввода установленных приборов учета в эксплуатацию, их надлежащая техническая эксплуатация, сохранность и своевременная замена должны быть обеспечены собственником жилого или нежилого помещения.

Прибор учета считается вышедшим из строя, в частности, в случае истечения межповерочного интервала поверки прибора учета (п. 81 Правил 354).

Последствия истечения срока межповерочного интервала индивидуального прибора учета электроэнергии применительно к данным правоотношениям предусмотрены пп. 59, 60 Правил N 354.

Как указано в п. 59 Правил N 354, плата за коммунальную услугу, предоставленную потребителю в жилом или нежилом помещении за расчетный период, определяется исходя из рассчитанного среднемесячного объема потребления коммунального ресурса потребителем, в случае выхода из строя или утраты ранее введенного в эксплуатацию индивидуального прибора учета либо истечения срока его эксплуатации, определяемого периодом времени до очередной поверки, - начиная с даты, когда наступили указанные события, а если дату установить невозможно, - то начиная с расчетного периода, в котором наступили указанные события, до даты, когда был возобновлен учет коммунального ресурса путем введения в эксплуатацию соответствующего установленным требованиям индивидуального, общего (квартирного), комнатного прибора учета, но не более трех расчетных периодов подряд для жилого помещения и не более двух расчетных периодов подряд для нежилого помещения (за исключением коммунальной услуги по электроснабжению в предусмотренных п. 80.1 Правил N 354 случаях).

При этом согласно п. 60 Правил N 354 по истечении предельного количества расчетных периодов, указанных в п. 59 Правил N 354, за которые плата за коммунальную услугу определяется по данным, предусмотренным указанным пунктом, плата за коммунальную услугу, предоставленную в жилое помещение, рассчитывается в соответствии с п. 42 Правил N 354 в случаях, предусмотренных подп. "а" и "в" п. 59 Правил N 354, исходя из нормативов потребления коммунальных услуг с применением повышающего коэффициента, величина которого принимается равной 1,5, а в случаях, предусмотренных подп. "б" п. 59 Правил N 354, исходя из нормативов потребления коммунальных услуг.

Таким образом, в случае если индивидуальный прибор учета вышел из строя, то расчет размера платы за коммунальную услугу производится в соответствии с пп. 59 и 60 Правил N 354.

При этом законодательно исключена возможность перерасчета размера платы за период с момента истечения межповерочного интервала и до проведения новой поверки.

Указанный вывод нашел свое подтверждение в следующей судебной практике: апелляционное определение Советского районного суда г. Ростова-на-Дону Ростовской области от 14 мая 2020 г. по делу N 11-2-49/2020; апелляционное определение СК по гражданским делам Калининградского областного суда от 18 ноября 2020 г. по делу N 33-4941/2020; апелляционное определение Ленинского районного суда г. Магнитогорска Челябинской области от 21.05.2019 по делу N 11-61/2019.

1 октября 2018 подано заявление о выдаче судебного приказа непосредственно в суд. 18 декабря 2018 года был вынесен судебный приказ об оплате услуг по ЖКХ за три года. 9 декабря 2021 года мировой суд вынес определение об отмене судебного приказа в связи с тем, что должник переехал и не смог подать возражения относительно исполнения судебного приказа.

Можно ли восстановить срок исковой давности? Если да, то с какого момента?

В соответствии с п. 1 ст. 196 и п. 1 ст. 200 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. В п. 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43 (далее - Постановление N 43) разъяснено, что по смыслу п. 1 ст. 200 ГК РФ течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу. В силу ст. 205 ГК РФ в исключительных случаях, когда суд признает уважительной причину пропуска срока исковой давности по обстоятельствам, связанным с личностью истца (тяжелая болезнь, беспомощное состояние, неграмотность и т.п.), нарушенное право гражданина подлежит защите. Причины пропуска срока исковой давности могут признаваться уважительными, если они имели место в последние шесть месяцев срока давности, а если этот срок равен шести месяцам или менее шести месяцев - в течение срока давности.

Между тем обращение за судебной защитой влечет последствия применительно к сроку исковой давности, предусмотренные ст. 204 ГК РФ. В силу п. 1 этой статьи со дня обращения в установленном порядке в суд за защитой нарушенного права срок исковой давности не течет на протяжении всего времени, пока осуществляется судебная защита. Как указано в п. 17 Постановления N 43, эти правила применяются и при обращении с заявлением о вынесении судебного приказа. При этом днем обращения в суд считается день, когда исковое заявление сдано в организацию почтовой связи либо подано непосредственно в суд, в том числе путем заполнения в установленном порядке формы, размещенной на официальном сайте суда в сети Интернет. В п. 18 Постановления N 43 разъяснено, что по смыслу ст. 204 ГК РФ с момента отмены судебного приказа продолжается течение срока исковой давности, начавшееся до подачи заявления о выдаче судебного приказа. Если при этом неистекшая часть срока исковой давности составляет менее шести месяцев, она удлиняется до шести месяцев.

Таким образом, в рассматриваемой ситуации в срок исковой давности засчитывается период с момента нарушения права до обращения лица, чье право нарушено, за судебной защитой (т.е. за выдачей судебного приказа). Снова этот срок начинает течь с момента отмены судебного приказа. Иными словами, в срок исковой давности не засчитывается период со дня обращения лица за судебной защитой вплоть до дня отмены судебного приказа.

Согласно ч. 1 ст. 155 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом. Поскольку заявление о выдаче судебного приказа было подано 01.10.2018, следовательно, заявитель имел право взыскать плату за жилое помещение и коммунальные услуги начиная с платы за сентябрь 2015 г. (просрочка с 10.10.2015).

Определяем период, по которому срок исковой давности составлял меньше 6 мес.: за сентябрь 2015 г. и следующие 5 мес., т.е. за период сентябрь 2015 г. - февраль 2016 г. Добавляем 6 мес. к дате отмены судебного приказа - 09 декабря 2021 г.: получаем, что по данному периоду срок исковой давности не истек, он истечет 08 июня 2022 г.

За март 2016 (просрочка с 10.04.2016) - до 01.10.18 истекло 20 дн. 5 мес. 2 г. - осталось 10 дн. 6 мес. 0 л. Соответственно, срок исковой давности истечет 19 июня 2022 г. (09.12.2021 + 10 дн. 6 мес. 0 л.).

За апрель 2016 (просрочка с 10.05.2016) - до 01.10.18 истекло 20 дн. 4 мес. 2 г. - осталось 10 дн. 7 мес. 0 л. Соответственно, срок исковой давности истечет 19 июля 2022 г. (09.12.2021 + 10 дн. 7 мес. 0 л.).

За май 2016 (просрочка с 10.06.2016) - до 01.10.18 истекло 20 дн. 3 мес. 2 г. - осталось 10 дн. 8 мес. 0 л. Соответственно, срок исковой давности истечет 19 августа 2022 г. (09.12.2021 + 10 дн. 8 мес. 0 л.).

Исковая давность по остальным периодам подлежит аналогичному расчету.

Таким образом, в настоящее время срок исковой давности не истек за весь период взыскания, и восстанавливать срок исковой давности нет необходимости.

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Данилова Наталья

Ответ прошел контроль качества

23 декабря 2021 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.

Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в МКД определяется на срок не менее чем один год на общем собрании собственников помещений в таком доме, а в случае отсутствия такого решения применяются тарифы, установленные органом местного самоуправления.

Обоснование вывода:

В соответствии с ч. 1 ст. 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт.

Согласно ч. 1 ст. 156 ЖК РФ плата за содержание жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.

В силу ч. 7 ст. 156 ЖК РФ размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном ст. 45-48 ЖК РФ. Размер платы за содержание жилого помещения в МКД определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.

В случае, если собственники помещений в МКД на их общем собрании не приняли решение об определении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе - органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, если законом соответствующего субъекта Российской Федерации не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований) (ч. 4 ст. 158 ЖК РФ).

Как указано в письме Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 17 марта 2016 г. N 7513-ОЛ/04, собственники помещений многоквартирного дома на их общем собрании должны утвердить перечень услуг и работ по содержанию и текущему ремонту общедомового имущества исходя из требований, установленных Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила N 491), и минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 N 290 (далее - Минимальный перечень). При этом размер платы за содержание и ремонт жилого помещения должен быть соразмерен утвержденному собственниками помещений многоквартирного дома перечню, объемам и качеству услуг и работ по содержанию конкретного дома (п. 35 Правил N 491).

Таким образом, размер платы за содержание жилого помещения должен определяться индивидуально для каждого многоквартирного дома на основании утвержденного собственниками помещений такого дома перечня и периодичности проведения работ и (или) оказания услуг. При этом перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества, утвержденный собственниками помещений либо органом местного самоуправления, не может быть меньше минимального перечня.

Указанный подход в полном объеме будет учитывать конструктивные элементы каждого многоквартирного дома, наличие и состав внутридомовых инженерных систем, наличие земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, элементы озеленения и благоустройства, а также иные объекты, предназначенные для обслуживания и эксплуатации данного многоквартирного дома, геодезические и природно-климатические условия расположения многоквартирного дома, что в итоге должным образом скажется на качестве обслуживания многоквартирного дома, согласно законным требованиям собственников помещений данного дома.

Из анализа приведенных выше норм следует, что размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в МКД определяется на срок не менее чем один год на общем собрании собственников помещений в таком доме, а в случае отсутствия такого решения применяются тарифы, установленные органом местного самоуправления. Иные объединения собственников помещений в МКД, например совет многоквартирного дома, не вправе утверждать указанные тарифы, поскольку это не входит в его права, предусмотренные ч. 5 ст. 161.1 ЖК РФ.

Нормы жилищного законодательства, предусматривающие установление (изменение) размера платы за жилое помещение посредством принятия об этом решения на общем собрании собственников помещений в МКД, призваны обеспечить прозрачность определения такой платы и гарантировать права и интересы собственников жилых помещений как наиболее слабой стороны во взаимоотношениях с управляющей организацией.

Жилищный кодекс и иные нормативные правовые акты, регулирующие жилищные отношения, не предусматривают возможность одностороннего изменения управляющей организацией платы за ремонт и содержание жилья. Установленный действующим законодательством порядок определения платы (тарифа) за содержание и ремонт жилых помещений многоквартирного дома обязателен для хозяйствующих субъектов, осуществляющих деятельность в качестве управляющих организаций, что исключает произвольное применение указанных тарифов.

Таким образом, внесение в договор управления МКД пункта, согласно которому управляющая компания может в одностороннем порядке провести индексацию тарифа на содержание и ремонт общего имущества МКД является незаконным (смотрите, например, постановление Арбитражного суда Центрального округа от 11.08.2017 N Ф10-3236/17 по делу N А36-11411/2016, постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 10.10.2016 N 01АП-3037/16).

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Васильев Александр

Контроль качества ответа:

Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Парасоцкая Елена

24 октября 2017 г.

Общее собрание собственников многоквартирного дома не приняло решение об утверждении нового тарифа по содержанию общего имущества МКД, предложенного управляющей компанией (протокол от 16 апреля 2024 года).

При этом Договор управления (пункт 10.1) заключен 01.01.2021 на три года. Пункт 10.3 гласит, что при отсутствии решения общего собрания собственников либо уведомления управляющей организации о прекращении договора по окончании срока его действия договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях. Таким образом, с 01.01.2024 договор действует еще три года.

Каким образом управляющая компания может отстоят свои права на повышение тарифа по содержанию общего имущества МКД?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:

Если плата за содержание жилого помещения, ранее утвержденная собственником жилого дома, не позволяет обеспечить надлежащее содержание общего имущества, управляющая компания вправе применять тариф, установленный органом местного самоуправления.

Обоснование вывода:

В соответствии с ч. 1 ст. 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном ст. 45-48 ЖК РФ, за исключением размера расходов, который определяется в соответствии с ч. 9.2 ст. 156 ЖК РФ. Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год (часть 7 статьи 156 ЖК РФ).

Аналогичные требования содержатся в пп. 17 и 31 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 15.05.2013 N 491, согласно которым собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования. При определении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, решение общего собрания собственников помещений в таком доме принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации.

Согласно ст. 45 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Если иное не установлено общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в течение второго квартала года, следующего за отчетным годом, в порядке, установленном данной статьей.

Исходя из содержания ч. 7 ст. 45 ЖК РФ, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе управляющей организации, осуществляющей управление данным многоквартирным домом по договору управления. При этом в повестку дня такого собрания могут быть включены вопросы, отнесенные ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Системный анализ приведенных нормативных положений позволяет признать, что основным (первоочередным) способом установления и изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников (всех ее составных частей) на законодательном уровне определено только волеизъявлением собственников помещений в многоквартирном доме путем принятия решения об этом на общем собрании. Соблюдение подобной процедуры направлено на защиту прав и законных интересов таких лиц, а также пресечения со стороны управляющей организации в одностороннем порядке необоснованного, по своему собственному усмотрению, изменения платы.

При этом действующее законодательство не предусматривает возможность самостоятельного изменения управляющей организацией размера платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме без решения общего собрания собственников помещений в таком доме, так же как и введение в действие в одностороннем порядке тарифа, отличного от размера, установленного органом местного самоуправления, в случае, если собственниками помещений в многоквартирном доме размер платы за содержание и ремонт жилого помещения не определен.

Как разъяснено в п. 17 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 N 22 "О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности", управляющая организация не вправе в одностороннем порядке изменять порядок определения размера платы за содержание жилого помещения и начислять плату за содержание жилого помещения в размере, превышающем размер такой платы, определенный в соответствии с заключенным договором управления многоквартирным домом (часть 7 статьи 156, части 1, 2, 3 и 8 статьи 162 ЖК РФ, пункт 1 статьи 310, пункт 1 статьи 432, статьи 450-453 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Однако в том случае, если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления (ч. 4 ст. 158 ЖК РФ).

Соответственно, с учетом вышеизложенного можно сделать вывод, что размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме определяется на срок не менее чем один год на общем собрании собственников помещений в таком доме, а в случае отсутствия такого решения применяются тарифы, установленные органом местного самоуправления.

Так, например, в определении СК по гражданским делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции от 13 июля 2023 г. по делу N 8Г-4887/2023[88-5494/2023] суд пришел к следующему выводу: "выяснив в ходе судебного разбирательства, что последнее утверждение собственниками помещений МКД тарифов на содержание и ремонт общего имущества имело место в сентябре 2015 года, после чего обязанность по установлению соответствующих тарифов собственники не исполняли, при этом продолжение применения ранее принятых тарифов не позволяет обеспечить надлежащее содержание общедомового имущества, суды первой и апелляционной инстанции, верно применив положения ст. 45, ст. 154, ст. 156, ст. 158 Жилищного кодекса РФ, обоснованно пришли к выводу о правомерности действий управляющей компании по применению с 01.01.2022 муниципальных тарифов, утвержденных постановлением окружной администрации".

Обращаем внимание, что приведенная выше точка зрения является нашим экспертным мнением и может не совпадать с мнением других специалистов.

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Павлычев Дмитрий

Контроль качества ответа:

Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Парасоцкая Елена

13 мая 2024 г.